תקנון בית משותף — מצוי מול מוסכם, מה ועד הבית חייב לדעת
תקנון בית משותף הוא המסמך שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות: איך מנהלים את הרכוש המשותף, איך מתחלקות ההוצאות, איך בוחרים ועד ואיך מכנסים אסיפה. אם לבניין לא נרשם תקנון מוסכם משלו, חל עליו אוטומטית התקנון המצוי — התוספת לחוק המקרקעין. אם הדיירים ניסחו ורישמו תקנון משלהם, זהו תקנון מוסכם, והוא מחייב גם מי שקונה דירה בבניין אחרי הרישום. במאמר הזה נסביר את ההבדל, מתי שווה לערוך תקנון מוסכם, ומה אי אפשר לשנות גם אם יש רוב.
רוב הוועדים מנהלים את הבניין שנים בלי לפתוח את התקנון. זה עובד — עד שמגיעה מחלוקת על גג, על חניה, על חלוקת תשלומים או על החלטה גדולה. אז מתברר שהכללים כבר כתובים, רק שאיש לא קרא אותם.
מה זה תקנון מצוי ולמה הוא קיים
התקנון המצוי הוא ברירת המחדל של המחוקק. הוא קיים כדי שבניין לא יישאר בלי כללים רק כי איש לא ישב לנסח אותם. הוא חל אוטומטית עם רישום הבית כבית משותף, כל עוד לא נרשם תקנון מוסכם.
הוא מסדיר, בין היתר:
מינוי ועד בית (נציגות) ואופן פעולתו.
כינוס אסיפות דיירים וקבלת החלטות.
אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים.
שיעור ההשתתפות של כל דייר בהוצאות.
ניהול חשבון הבנק של הבית המשותף.
אם אתם לא בטוחים שיש לבניין תקנון מיוחד — קרוב לוודאי שאתם חיים לפי התקנון המצוי. פירוט נגיש נמצא בעמוד תקנון בית משותף של כל זכות.מתי בניין צריך תקנון מוסכם
תקנון מוסכם הוא לא חובה, והוא לא משדרג אוטומטית כל בניין. הוא כלי — ושווה להשתמש בו כשיש לבניין כללים שהתקנון המצוי לא פותר מספיק טוב.
מצבים שבהם תקנון מוסכם נעשה מעשי:
חלוקת הוצאות שונה מברירת המחדל, מעבר למה שאפשר לקבוע בהחלטה רגילה.
כללי שימוש ייחודיים — חניה, מחסנים, גג, חדר כושר, מעלית שבת.
הצמדות של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת (גג, חניה, חצר) — בכפוף להסכמת כל בעלי הדירות.
מנגנון ניהול מפורט יותר לבניין גדול או למגדל עם שירותים נלווים.
חשוב להבין את הגבול. גם כשיש רוב מספיק לערוך תקנון מוסכם, אי אפשר לקבוע בו חובות או תשלומים מסוג שלא פורש בחוק בלי הסכמת מי שעליו זה חל, ואי אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת בלי הסכמת כל בעלי הדירות. תקנון שפוגע בזכויות בעלי דירות עלול שלא לעמוד.
על פי החוק, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם — בכפוף למגבלות האלה. אם התקנון המוסכם שותק בנושא מסוים, חוזרים לתקנון המצוי באותו נושא.
שימו לב: מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני עריכת תקנון מוסכם, שינוי תקנון קיים או הצמדת רכוש משותף — מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בבתים משותפים, ולוודא שהמסמך נרשם כנדרש.
איך בודקים איזה תקנון חל על הבניין שלכם
זו בדיקה קצרה שחוסכת ויכוחים ארוכים:
שאלו את הוועד או את חברת הניהול אם יש עותק של תקנון מוסכם בתיק הבניין.
בדקו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) שבה רשום הבית המשותף — תקנון מוסכם שנרשם מופיע שם, והוא זה שמחייב גם רוכשים חדשים.
אם אין רישום — חל התקנון המצוי.
לפני רכישת דירה כדאי לבדוק את זה מראש. תקנון רשום מחייב גם את מי שנכנס לבניין אחרי שנרשם.
תקנון שנמצא במגירה ולא נרשם הוא לכל היותר הסכמה פנימית. כוחו מול דייר חדש, מול בנק או מול המפקח על רישום המקרקעין חלש בהרבה ממסמך שנרשם.איך התקנון מתחבר לניהול השוטף
תקנון הוא לא מסמך לארון. הוא התשובה לשאלות שחוזרות בכל בניין: מי מצביע, איך מחלקים תשלום, מה הוועד רשאי להחליט לבד ומה חייב לעבור באסיפה.
לכן הוא מתחבר ישירות לכמה נושאים שכבר כיסינו. חלוקת דמי הוועד והתקציב נשענים עליו — ראו תקציב שנתי לוועד בית ותשלומי ועד בית בכל זכות. החלטות על מערכת סולארית על הגג נשענות על כללי הרכוש המשותף, נושא שהרחבנו עליו במדריך על מערכת סולארית בבניין משותף. וכל החלטה גדולה — כולל החלפת חברת ניהול — צריכה להתקבל לפי הכללים, לא לפי שיחה במסדרון.
איך אנחנו עובדים עם זה
אנחנו לא עורכי דין, ולא מנסחים תקנונים. מה שאנחנו כן עושים הוא לוודא שהבניין מתנהל לפי הכללים שיש לו: שהחלטות גדולות עוברות באסיפה, שהפרוטוקול קיים, שהכספים מנוהלים בנפרד ובשקיפות, ושלוועד יש את המסמכים כשהוא צריך אותם.
אצלנו כל ועד בית מנוהל בקבוצה משותפת קבועה, שאליה מועברים דוחות, אישורי תקינות ועדכונים. כשמגיעה שאלה של "מה מותר להחליט", הוועד לא צריך לחפש ניירת במחסן — תיק הבניין מסודר, וההחלטה מתקבלת על בסיס מסמכים ולא על בסיס זיכרון. זה חלק משקיפות ומעורבות ועד הבית, ומהשירות של ניהול וגבייה.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם? התקנון המצוי הוא ברירת המחדל שבחוק, וחל אוטומטית אם לא נרשם תקנון אחר. תקנון מוסכם הוא מסמך שבעלי הדירות עורכים ורושמים במיוחד לבניין שלהם. אם התקנון המוסכם שותק בנושא מסוים, חוזרים לתקנון המצוי.
האם כל בניין חייב תקנון מוסכם? לא. בניין יכול להתנהל היטב לפי התקנון המצוי. תקנון מוסכם כדאי כשיש לבניין כללים ייחודיים — חניות, הצמדות, מעלית שבת, או מנגנון ניהול מפורט יותר — שדורשים עיגון בכתב ובטאבו.
איך משנים תקנון בית משותף? עריכת תקנון או שינוי הוראותיו נעשים ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, בכפוף למגבלות החוק. הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת או הטלת תשלומים מסוג שלא פורש בחוק דורשות הסכמה רחבה יותר. מומלץ להיוועץ בעורך דין ולרשום את השינוי בטאבו.
האם תקנון מחייב גם דייר חדש שקנה דירה? כן, אם הוא נרשם. תקנון שנרשם בבית משותף מחייב גם מי שנעשה בעל דירה אחרי הרישום. לכן כדאי לבדוק בטאבו לפני רכישה מה חל על הבניין.
מה קורה אם אף אחד לא מוצא את התקנון? אם אין תקנון מוסכם רשום, חל התקנון המצוי. במקרה כזה אין "חלל ריק" — יש כללים בחוק. עותק של תקנון מוסכם שנרשם אפשר לאתר בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הבית.
רוצים לנהל את הבניין לפי הכללים, עם תיק מסודר ועדכונים שוטפים? דברו איתנו לקבלת הצעה מותאמת, ללא התחייבות.
תגובות