מערכת סולארית בבניין משותף - מה לדעת לפני ההתקנה ואחריה
הגג של בניין משותף הוא בדרך כלל רכוש משותף של כל בעלי הדירות, ולכן התקנת מערכת סולארית עליו היא החלטה של הבניין ולא של דייר בודד. חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הדירות להחליט על התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף בהסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות - ולקבל גם החלטות על ההכנסות הנובעות מהמיתקן. במקביל קיים מסלול פרטני, שבו בעל דירה מתקין מערכת על חלקו היחסי בגג לאחר מסירת הודעה מוקדמת בכתב, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק.
אבל ההחלטה היא רק החצי הראשון. החצי השני, שכמעט אף אחד לא מדבר עליו לפני החתימה, הוא מה קורה לבניין אחרי שהמערכת עולה על הגג: מי מתחזק אותה, מי אחראי לאיטום הגג, איך שומרים על גישה לדודי השמש ולמזגנים, ומי שם לב אם התפוקה יורדת. במאמר הזה נעבור על שני החצאים.
הגג הוא רכוש משותף - מה זה אומר בפועל
בבית משותף, הגג נחשב לרוב כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות (אלא אם התקנון קובע אחרת והוא הוצמד לדירה מסוימת). המשמעות המעשית: לא ניתן "להשתלט" על הגג לפרויקט מסחרי בהחלטה של הוועד לבד, וגם לא בהחלטה של דייר שהגג נמצא מעליו.
כאן נכנס לתמונה תקנון הבית המשותף. התקנון הוא המסמך שמסדיר את זכויות בעלי הדירות וחובותיהם, ואם הדיירים לא ניסחו תקנון מוסכם - חלות עליהם הוראות "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין. לפני כל פרויקט על הגג, כדאי לבדוק מה כתוב בו. הסבר מלא מופיע בעמוד תקנון בית משותף של כל זכות.
מה החוק מאפשר - שני מסלולים
המסלול הקבוצתי. בעלי הדירות רשאים להחליט על התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף, ולקבל החלטות על עסקאות במיתקן ועל ההכנסות ממנו, בהסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות בבית המשותף. ההתקנה כפופה להוראות דיני התכנון והבנייה, החשמל והקרינה הבלתי מייננת, ויש לבצע אותה באופן שמצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבניין.
זהו המסלול המקובל בבניינים, והוא גם ה"נקי" יותר: כשההחלטה מתקבלת ברוב הזה, המיתקן וההכנסות ממנו מוגדרים כשייכים לרכוש המשותף, וכל הדיירים בתמונה.
המסלול הפרטני. בעל דירה יחיד יכול להתקין מערכת על חלקו היחסי בגג, בכפוף לתנאים - ובהם מסירת הודעה מוקדמת בכתב, אי-חריגה מחלקו היחסי, אי-פגיעה במיתקנים קיימים ועמידה בדרישות הבטיחות. המסלול הזה מתאים למקרים שבהם הבניין לא מגיע להסכמה, אבל הוא מותיר את הבניין עם מערכת פרטית על גג משותף - ועם כל שאלות התחזוקה והאחריות שמגיעות איתה.
בשני המסלולים, סדר הכיסוי הכספי הוא עניין שכדאי להבין מראש: ההכנסה מהמערכת מיועדת קודם לכיסוי הוצאות התפעול והתחזוקה, אחר כך להחזר הוצאות ההקמה למי שמימן אותן, ורק לאחר מכן היא מתחלקת בין בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף - אלא אם נקבע מנגנון אחר בהחלטה או בתקנון מוסכם.
שימו לב: מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני קבלת החלטה על התקנת מערכת סולארית בבניין משותף, ובמיוחד לפני חתימה על הסכם עם חברת התקנה או יזם, מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בבתים משותפים.מה חייב להיכנס להחלטה ולהסכם
זהו החלק שמפריד בין פרויקט שמוסיף לבניין לפרויקט שמוסיף לו כאב ראש. לפני החתימה, כדאי שכל הסעיפים האלה יופיעו בכתב:
מי מתחזק את המערכת ומי נושא בעלות. תחזוקת המיתקן צריכה להיות מוגדרת במפורש - בהסכמי ליסינג נהוג שהיא באחריות הבלעדית של חברת ההתקנה.
אחריות על איטום הגג. מי אחראי אם מתגלית נזילה במקום שבו עוגנה הקונסטרוקציה, ומה מצב האיטום לפני תחילת העבודות. מומלץ לתעד את מצב הגג בצילום לפני ההתקנה.
גישה חופשית לגג. הדיירים חייבים להמשיך להגיע לדודי השמש, למדחסי המזגנים, לאנטנות ולכל ציוד אחר. סעיף גישה שלא הוגדר היטב הוא מתכון לוויכוח בכל קריאת שירות.
ביטוח. מי מבטח את המערכת, מה מכוסה (אש, נזקי טבע, צד שלישי) ומה קורה לפוליסת הבניין הקיימת.
פיקוח מטעם הנציגות. לוועד כדאי לשמור לעצמו את הזכות למנות מפקח מטעמו על ביצוע העבודות.
סוף התקופה. מה קורה בתום ההסכם - האם המערכת מפורקת, למי היא עוברת, ומי מחזיר את הגג למצבו.
מנגנון חלוקת ההכנסות ואופן ההצגה שלו לדיירים.
ההחלטה עצמה, כמובן, צריכה להתקבל באסיפת דיירים שכונסה כדין ולהיות מתועדת בפרוטוקול - כולל שיעור ההסכמה שהתקבל. כתבנו בהרחבה על אופן הכינוס והתיעוד במדריך על אסיפת דיירים בבניין משותף.
תחזוקת המערכת - מה היא כוללת
מערכת סולארית היא לא "מתקן שמותקן ונשכח". מערכת שלא מתוחזקת מייצרת פחות, ובמקרים מסוימים גם מסבה נזק לגג שהיא מותקנת עליו.
פאנלים - ניקוי מאבק ולכלוך מצטבר. לכלוך על הפאנלים מפחית את התפוקה באופן ניכר.
ניטור תפוקה - מעקב שוטף אחרי הייצור. ירידה בתפוקה היא הסימן המקדים לכל תקלה.
מערכת חשמל - חיבורים, לוחות, כבלים. בטיחות המבנה, ומניעת כשלים חשמליים.
קונסטרוקציה - עיגון לגג ועיגון הפאנלים. רוח וזמן משחררים עיגונים.
איטום הגג - נזילות סביב נקודות העיגון. זהו הנזק היקר ביותר, והוא מתגלה בדירות שמתחת.
השורה החשובה ברשימה היא האחרונה. תקלה בפאנל פוגעת בהכנסה; נזילה בגג פוגעת בדירות. ולכן, גם כשהתחזוקה של המערכת עצמה היא באחריות חברת ההתקנה, מצב הגג נשאר עניין של הבניין.הסיכון שאף אחד לא חושב עליו
הגג של בניין משותף הוא לא רק שטח פנוי - הוא מעטפת האיטום של הדירות בקומה העליונה. כל עיגון של קונסטרוקציה הוא חדירה לשכבת האיטום, ולכן כל פרויקט סולארי הוא, בין היתר, פרויקט איטום.
מה שאנחנו רואים בפועל: נזילה שמתגלה בדירה בקומה העליונה שנה או שנתיים אחרי ההתקנה, וכולם מצביעים על כולם. חברת ההתקנה טוענת שהאיטום היה בעייתי מלכתחילה, הבניין טוען שהנזק נגרם בעבודות, ואין תיעוד שיכריע. שני דברים פשוטים מונעים את התרחיש הזה: תיעוד מצולם של מצב הגג לפני העבודות, וסעיף אחריות ברור לאיטום בהסכם.
מעבר לכך, גג עם מערכת סולארית דורש תשומת לב שוטפת גם בעניינים פשוטים - ניקוז שנסתם מעלים או מאבק, שקיעת מים באזורים שהגישה אליהם נחסמה, וגישה מוגבלת לתחזוקת דודי שמש. אלה בדיוק הדברים שנבדקים בסיור שוטף, במסגרת התחזוקה המונעת של הבניין.
איך אנחנו נכנסים לתמונה
אנחנו לא חברה שמתקינה מערכות סולאריות, ואנחנו לא מוכרים פרויקטים על הגג. התפקיד שלנו הוא לשמור על הבניין מסביב למערכת - וזה תפקיד שבניינים רבים מגלים שחסר להם רק אחרי ההתקנה.
מערכות סולאריות הן אחד מתחומי המומחיות של צוות האחזקה שלנו, לצד מערכות אש, חשמל, משאבות וגנרטורים. בסיור השוטף בבניין, מנהל האחזקה בודק את מצב הגג ואת הניקוז, מוודא שהגישה לדודי השמש ולציוד הבניין נשמרה, מזהה סימנים מוקדמים לנזילה, ועוקב אחרי כך שמה שחברת ההתקנה התחייבה לו - בדיקות, ניקוי, טיפולים - אכן מתבצע.
וכמו בכל מערכת אחרת בבניין, הדיווח מגיע לוועד. אישורים ועדכונים על מה שנעשה בגג מועברים לקבוצה המשותפת שבה אנחנו בקשר קבוע עם הוועד, כך שהדיירים לא צריכים לנחש אם המערכת מתוחזקת. זה חלק מאותו עיקרון של שקיפות ומעורבות ועד הבית שאנחנו עובדים לפיו. סקירה מלאה של מערכות הבניין שאנחנו מתחזקים נמצאת בעמוד האחזקה.
שאלות נפוצות
מי צריך לאשר התקנת מערכת סולארית בבניין משותף? בעלי הדירות. חוק המקרקעין מאפשר להחליט על התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף בהסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות, כולל החלטות על ההכנסות מהמיתקן. ההתקנה כפופה גם לדיני התכנון והבנייה, החשמל והקרינה.
האם דייר יחיד יכול להתקין מערכת סולארית על הגג? קיים מסלול פרטני שבו בעל דירה מתקין מערכת על חלקו היחסי בגג, בכפוף לתנאים - ובהם הודעה מוקדמת בכתב, אי-חריגה מחלקו היחסי, אי-פגיעה במיתקנים קיימים ועמידה בדרישות הבטיחות. מומלץ להיוועץ עם עורך דין לפני שפועלים במסלול זה.
מי מתחזק את המערכת הסולארית בבניין? זה תלוי בהסכם. בהסכמי ליסינג נהוג שתחזוקת המיתקן היא באחריות חברת ההתקנה. חשוב שהדבר ייקבע במפורש בהחלטה ובהסכם, לצד השאלה מי אחראי לאיטום הגג ולנזקים שעלולים להיגרם לו.
מה עושים אם מתגלית נזילה בגג אחרי התקנת מערכת סולארית? פונים במקביל לחברת ההתקנה ולגורם שמתחזק את הבניין, ופועלים לפי סעיפי האחריות בהסכם. הדרך הטובה למנוע מחלוקת כזו היא לתעד בצילום את מצב הגג והאיטום לפני תחילת העבודות ולהגדיר אחריות ברורה לאיטום בהסכם.
איך מתחלקות ההכנסות מהמערכת בין הדיירים? ההכנסה מיועדת קודם לכיסוי הוצאות התפעול והתחזוקה, אחר כך להחזר הוצאות ההקמה למי שמימן אותן, ורק לאחר מכן מתחלקת בין בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף - אלא אם נקבע מנגנון אחר בהחלטה או בתקנון מוסכם.
רוצים שמישהו ישמור על הגג ועל הבניין שלכם, ולא רק על המערכת? דברו איתנו לקבלת הצעה מותאמת, ללא התחייבות.
תגובות